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长春城市西进催生地产大蓝筹
——长春演绎城市化进程中多维坐标的西部新城
目前战局 地产大鳄逐鹿西城
长春正在城市西部形成一个城市副中心的人气磁场。磁力来自近两年轰轰烈烈的造城运动，以鳞次栉比的楼盘崛起为代表，诱惑着具有强大消费能力的周边一汽人，吸引着南来北往觅嗅住处的投资客。摊开一张8年前的长春城市地图会发现，西部区域庞大的一汽后面，却是大量的空白地带，仿佛城市扩张因这片土地而遇到阻滞，出现凹槽。而今，大路前伸，网格中的楼盘已让空白不再。曾经孤零零的同心湖，亦被楼宇包围，几近成为长春这座城市的中心水域。
“前十年，有轨电车还在森林中穿行，如今却成为都市繁华区域的一道亮丽风景。”生活在长春西部绿园区53年的张先生如此感慨，“以前这里叫西郊路，故名思义就是郊区，而今早变了名叫皓月大路了。老人再找西郊路，很多司机都不知道了。”西城之变从2000年开始。这一年，以吉林沈达房地产开发公司为先锋，率先“杀”入荒芜的一汽后方，一举拿下100万平方米土地。这是一家在长春经济技术开发区旗开得胜后的本土地产商，他此举突然转战长春西部，令业内侧目，“长春城市西部基础设施建设落后，还是一片处女地，在那里搞开发将陷入泥沼。”面对非议，沈达房地产开发公司董事长沈延柱特意在长春西部选择了一片泥沼地证明自己不但不会陷入泥潭，还要掘取宝藏，“我从泥沼地上看到了埋藏在下面的真金白银。”沈延柱意图指向十分明确：“一汽10万职工急需更新换代的住房消费，是一个潜在的巨大商机。”战场上需要眼光独到的战将，商场上依然对独辟蹊径敢于逆流而上者格外钟爱。果不出所料，沈延柱一炮走红：车城花园一期项目没开盘便售罄，并纷纷预交购房款要求开发二期。在疯狂的预购压力下，沈延柱却没有抬高价格来给高烧者降温，“我紧守着低价惠民的底线，虽然住房需求强烈，但大多数人还是借贷购房。”在泥沼上盖房子却一炮走红的沈达地产，让远在上海的开发商、中国企业500强——上海绿地也眼红了。2004年，上海绿地集团不远万里直指长春城市西部，圈下500万平方米土地的大手笔让业内咋舌。而广东万晟地产亦不甘示弱，2006年5月，广东万晟地产在长春南城登陆之后，内部人士称是“投石问路”一招，而当年挥师西部拿地450万平方米，才是“本性显露”，显出大将风度，无疑是稳健的志在必得的步伐。除了一些大动作，局部战争激战也酣：上海锦江与沈达地产几乎前后脚，在西部圈地，剑指高级酒店和住宅。除此之外，西部城头风声日紧，“蓝调倾城”、“天嘉水晶城”、“吉粮康郡”、“西城国际公馆”等知名大盘竞相绽放。西部有何魅力让地产大鳄不远万里纷至沓来？记者从各楼盘极力渲染的卖点中似乎找到了答案：紧邻具有庞大消费能力的一汽，拥有一池碧水——同心湖，西客站落户西城，正在兴建中国北方第一汽车零部件基地。
“其实，我们开发商更看重的是政府对西城的长远规划。”沈延柱说。在长春市绿园区建设局，记者看到一份《长春城市总体规划（2004-2020）》，其中对长春市城市建设确定的“两轴——两带——两中心”的城市空间结构引人关注，特别是规划中处于“两带”中的“西部生态带”绿园区西部板块，以其34公顷同心湖“第二净月潭”的独特魅力，成为所有西部地区乃至全长春人关注的焦点。该局刘副局长介绍说，近两年，长春城市西部地区汽车、商贸、教育、旅游、居住五大产业蓬勃发展，环境、交通、经济等诸多方面日新月异。在一张交通地图前，刘副局长指着阡陌交错的交通网路：“景阳大路、皓月大路、南阳路三排并进，深入到西部内脏，西环城路横向贯穿。”在一条大型城市绿化隔离带的后面，是东北三省最大的汽车及二手车交易市场，是汽贸城，是中国汽车产业的龙头——一汽集团。“由于西部长期欠开发，积蓄了很长时间的房屋消费能力，势必会集中爆发。”记者方知：难怪会出现今日盛景了。
战果盘点 低价地产的惠民行动
如火如荼的长春地产大战中，大盘闪耀灿若繁星，而沈达的名字却如深宫闺女，即使在每年属于长春地产商鼎盛之会——长春房交会，亦难觅沈达踪影，只是偶尔“犹抱琵琶半遮面”的被长春购房者话及。与追逐利润最大化的其他地产商不同，沈达似乎有点低调，虽是“登城立头功”，却不“居功自傲”。回望当今西部楼盘，同心湖一池碧水，引无数开发商大张旗鼓轮番叫卖，“得水者得天下”成为西部楼盘的口号，因此，高级楼盘粉墨登场，房价一路飙升，三年间便翻一番，涨至3500元的均价。2006年，吉粮康郡又率先抛出西部别墅，打造“会呼吸的家”，使一向缺少别墅的西部，高级住宅全线升级。作为西部地产的元老，沈达对“炽热的高级住宅对抗赛”并没有太多的兴趣。“逆其道行之，独辟蹊径”会取得更加意想不到的效果——沈达人习惯了铅华洗尽的朴素，“任何商业活动，都要专注于做事，注重其品质，而不可哗众取宠，言过其实。”在沈延柱看来，长春还是个欠发达地区，还有一大部分工薪阶层为购房四处奔波，“购房需求还有很长一段时间在“居者有其屋”上徘徊，而不可高估长春购房者的消费能力。”基于上述想法，沈达地产的两个地产项目——车城花园和解放花园，共计100万平方米建筑面积，都是“内部消化”“没开盘便售罄”。正像沈延柱所说：“薄利多销”不但惠及广大购房者，也是开发商的一种战略，看似利润单薄，但却获得了良好口碑，“我从军13年，又长在农村，深知百姓苦衷，所以坚持中低档房的开发，以服务买不起房的弱势群体。”作为2000年就进入长春西部腹地大举造城的吉林沈达房地产开发公司，在西部地产商中，算得上是“元老级”，7年过去了，沈达缘何如此低调，以致于周边楼盘大举进攻，疯狂炒作之时，依然“其貌不扬”地固守自己的城堡？“我们不需要张扬，更注重务实做事和楼盘品质。”沈达掌门人沈延柱董事长曾从军13载，参加过对越自卫反击战，深谙战场进攻之道，“盲目的进攻就会丢失阵地，而目前长春最大的购房群体就是工薪族，需要“居者有其屋”，不是追求高级房。”正因如此，沈延柱深信“好酒不怕巷子深”，他认为，对于购房需求旺盛的西城人来说，会花大量的时间来精挑细选属于自己的家，“因此，只要你做品质，购房者一定发现你，不需要你去吆喝。”沈达的名字之所以鲜为人知，究其原因，与掌门人的行事风格不无关系。而记者调查了解到，尽管沈达低调，但却在业主中间高调受捧。2006年在沈达开发的解放花园买房的薛强，深有感触：“购房时，看了很多知名楼盘，价格很贵，而解放花园虽然没有名气，但我看了这个楼盘，品质可靠，规划设计丝毫不亚于其他楼盘，最主要的是价格便宜。我买完房子后，居然还在未来的西客站正门口。”薛强难掩心中兴奋。而购房车城花园房子的张小姐谈起入住沈达也是喜不自禁，“房价比周边要低1000多元，上班在一汽，未来还是城市副中心位置，多好呀。”她分析说，一个楼盘进行品牌宣传，需要大量的财力，而羊毛终究出在羊身上，因此，会转嫁到购房者身上，这是对消费者的不公。“沈达很低调，就是为消费者争取利益。”在长春城市西部区域采访，坊间对沈达开发的两个楼盘——车城花园和解放花园，赞扬有加。而获得百姓的认同和赞扬，正是沈延柱的初衷，“口耳相传有时会更有说服力。”对于沈达来说，积蓄了11年的地产开发力量，完全有能力进军高级住宅，进军商业地产，“那样可能会赚很多钱，但我没有那么做。”沈延柱说，一个地产商决不可以以牟取暴利为目的，“因为地产商也负着很大的社会责任，目前，大部分人买不起房，地产商没有责任吗？”沈延柱自称自己是个商人，但更应该先做一个公民，做一个企业公民，“谁不想多赚钱，但地产商不要踩着老百姓的血汗钱发家，现在，舆论界口诛笔伐地产商的事还少吗？”沈延柱说，一个地产商也应该有起码的职业操守，每个地产商都要守住社会利益至上这个底线。沈达人感到很欣慰，因为坚守着为大多数买不起房的人服务这个理念，而得到了社会更多的回报，“你为社会服务的同时，社会也会回报给你。”看来，沈达人很豁达，亦很包容。而这样的结果让沈达感受到了春城人的热度，车城花园一期、二期、三期，均被一抢而空，而目前正在建设中的解放花园二期工程也早已期房售罄。9月30日，沈达房地产开发公司将为解放花园三期开工举行开工仪式，在享受着一、二期低价房的一汽人对三期房充满了期待，也开始疑惑：面对周边一些高级房的价格不断翻番上涨，沈达还能挺住低价底线吗？会不会开发高端产品？对此，9月27日，沈延柱向媒体透露，沈达还将一如既往为“居者有其屋”奋斗，“主打中小户型，不搞品牌塑造，坚守房价最低路线。”在沈达集团，员工们总会听到自己的老总沈延柱说这样的话：“做住宅，每平方米挣100块钱，就心满意足了。”员工们都知道，沈延柱搞房地产开发并不是为了钱，而是回报社会，“我们沈达近几年用于拥军的房屋面积达6万平方米，让利4000多万元。”
制胜战略 开掘长春西部地产卖点
在不毛之地大举进行地产开发，不仅需要雄厚的资金实力和操盘经验，更需要超人勇气。作为西部地产元老的沈达房地产开发公司董事长沈延柱却有不同看法：许多开发商将眼光投向长春净月潭，投向城市南移后南部地区的炽热，而忽视了西部的发展，其实长春西部是最具发展潜力的。“国家对一汽集团的扶植和吉林省举全省之力帮助一汽发展的思路，使西部坐拥绝佳位置。从经济学角度来说，长春西部的整个市场看似荒草一片，实际上有着巨大的潜力。”沈延柱说，长春城市未来规划已提出努力让长春成为“宜居”城市，而长春西部生态带则成为“宜居”目标的“家底”。良好的生态环境势必引发强烈的居住需求，带动区域房地产市场和经济的发展。“西部崛起已成必然，作为开发商，何不顺势推进，为实现城市发展和自我发展的双赢争取时间？”而事实上，位于长春城市西部的长春市绿园区从1995年建区至今只有12年时间。当长春进行大规模拓城之时，长春西部一度被冷落，既没有开发区吸呐企业、人才、资金的优势，亦没有旧城基础设施配套的完善。如何让西部崛起？官员们在挖掘着答案。而敏锐的地产商却嗅到了巨大的商机：紧临一汽，拥有庞大的消费群体；独占同心湖，处于上风上水，在水资源稀缺的长春，愈加珍贵。卖点就这样被地产商开掘。在长春城市西部，尤以今年年初长春西客站敲槌定音后引起的震荡最为激烈。
“长春西客站将与新哈大铁路连接，到大连3小时。”“这样，长春人吃海鲜将更加便宜。”
“长春西客站2010年建成后，到北京只需要4个小时。”
“长春城市规划正在考虑在长春西客站建地铁始发站。”……自今年3月长春西客站落子正式对外发布之后，议论声四起。而据记者调查：反应尤为强烈的是西部楼盘，“以前是若隐若现的把西客站写在楼书里，如今是大张旗鼓把西客站当成一大卖点。”在长春市绿园区，不管走到哪个楼盘，售楼小姐都会这样说。而长春西客站的开通，其效应远不只这些。地价疯涨、房屋哄抢、商铺紧俏，一度成为热门词汇。有甚者，在长春西客站还没落子之前，消息灵通人士便开始藉助西客站的落子，在车城花园、解放花园酿造未来生活的甜蜜之梦。据官方透露，长春西客站从城市的西部穿过，建成后将肩负起长春站的大部分客流，并在路线上直接与哈大铁路客运专线连接。而哈大铁路客运专线全长约900公里，为客运专线，投资总额820亿元。作为“十一五”期间东北地区铁路建设重点工程，该专线是中国《中长期铁路网规划》“四纵四横”客运专线网中“北京、沈阳、哈尔滨（大连）”客运专线的重要组成部分。哈大铁路客运专线设计时速为350公里，建成后列车时速均在200公里以上，将比以前节省一半多时间。预计2010年建成通车后，哈大两地直达时间只需3小时左右。而长春至大连只需3小时左右，长春至沈阳1小时即可到达。而目前长春至大连的列车最快也需要7个小时。为预热未来西客站的繁华，长春市绿园区正在谋划相关基础设施与之接轨，“让西客站成为绿园区经济腾飞的火车头。”在绿园区规划局，记者了解到，绿园区主干道景阳大路将向西挺进，建西站商贸中心以“效力”西客站，并迎接西客站这个新“客人”的到来。
“西客站的落户，对于绿园区无疑是一个新的机遇！”绿园区委书记刘金生说，绿园区将启动占地25平方公里的新城建设。在未来几年，绿园区还将以长春西客站周边5平方公里范围内为核心区，在支农路以北、规划铁路专用线以南、西湖大路以东、西环路以西25平方公里区域内，实施大面积综合开发，“十一五”期间要完成13平方公里建设任务。
“西客站并不单单是一座建筑，从广义上来讲，它是一个集多种功能于一身的综合换乘中心。”长春市规划局市政工程处处长刘靖解释说，西客站是哈大客运专线的一部分，它的落成必将带动周边许多行业的发展，比方说物流业、商业、金融业等。谁是西客站落子后的最大赢家？各大地产商开始蜂拥争抢。西客站落子给长春绿园区带来的利好消息终于降临，令沉浸在飞机场搬迁后“西部西下”的灰心中的人们，开始看到了一个更加耀眼的光芒。“飞机场在绿园区时，其拉动作用很小，客运站却不同，人流量大，商业气息浓。”长春规划设计院副院长方飞这样形象比喻，绿园好比一头刚刚睡醒的雄狮，势必在长春的发展中留下浓重的一笔。从目前绿园总体发展看，居住要求已经从单一住房需求向集商业地产、休镕娱乐、大型商贸等配套设施需求过渡。吉粮地产副总经理杜伟东说，扎堆长春西部的开发商都看到了这一点，在开发住宅时，都考虑到临街商铺的建设。记者在一些楼盘踏访，开发商已在“造城”中付诸行动：绿地上海城的“哈罗街”，锦江花园的“购物中心”，西城国际公馆声称要引进绿园区第一家大型超级市场进驻……刘靖说，绿园区一直缺少分区中心及大型商业、娱乐配套中心，虽然提供了多种住宅、写字楼但是没有精品街路，没有形成新的区域中心。“绿园区无疑是在等待着这一天，等待着西客站的到来。”对于一直渴望着给绿园区经济发展注入强心剂的绿园人，都在坐享房子大幅升值的待遇。“西客站落子绿园区后，最大的赢家是地产商。”长期居住在绿园区的张先生此言并非空谈。资料显示，2005年，绿园区楼盘房价在1700元左右，而仅仅经过2006年一年间，房价涨至3500左右。“其实，西客站落子绿园区早已是公开的秘密，因此，房价飙升与西客站不无关系。”专门对长春西部进行过调查的吉林方法广告公司总经理陈勇认为，虽然西客站有很强的辐射力，会带动整个西部区域有质的飞跃，但最核心区域方圆不会超过2000米，“因此，在这个范围内投资商铺短时期内会有丰厚收益。”陈勇于是把目光锁定在恰巧在西客站正门方向开发的两个小区——车城花园和解放花园的底商上，“我觉得，这才是最大的赢家。因为与西客站建设不谋而合。”
先锋战例 登城抢功沈达为先
在纷乱的抢摊造城中，登城立头功者非沈达莫属。2000年，长春西部还是一片寂静，而作为此区域代名词的长春市绿园区刚刚成立5年时间，一切都在筹谋之中。军人出身的沈达房地产开发公司董事长沈延柱可谓艺高人胆大，将棋子按在一个被人视为臭水沟的荒芜之地上。“一边是一汽流出的废水，一边是长纺排出的污水，交织在这片地上，成为一个闻名的“臭水沟子”。”沈延柱至今不忘那个场面。可沈延柱却从这“臭水沟子”看到了埋藏在下面的黄金白银，“越是被人看作一文不值的地方，它的价格空间越大”。在沈延柱看来，两条“臭水沟”如果投入4000万元加以改造治理，将迅速改变这块地的地价，“而这块地又紧临一汽，从事房地产开发，潜值不可估量。”不知沈延柱底牌者，对此颇为不解：沈延柱为什么要揽下理应由政府投资治理污水沟的项目？熟悉他的人知道：沈延柱乐善好施，一向致力于公益事业，“但花巨资治理污水，值得吗？”面对亲戚朋友的指责，沈延柱眼光独到：“治污改善城市生态环境，同时又带动了地价升值，一举两得，何乐不为？”而此时的绿园区正是风生水起时刻，政府部门招商引资优惠政策不断出台，“绿园成为长春房地产商投资的最佳区域之一。”沈延柱说，绿园区的自然条件优越，处于上风上水的位置，而绿园区政府每年都下很大的气力在基础设施建设、绿地及环境治理上，总体条件要好于其他区域。因此，沈达地产投资长春西部开发第一个项目——车城花园后，立即拿地开发第二个项目——解放花园，“我之所以选择在绿园区投资，除了看中这块宝地外，更是看中了绿园区政府招商引资政策及该区软环境建设。绿园区政府招商引资的力度大、优惠政策好、跟踪服务到位，这样的地方我们能舍得离开吗。”站在已初具规模、还未定名的商业街上，沈达集团董事长沈延柱显得激动不已，“真没想到，这条商业街将直通西客站的正门口。”沈延柱手指着面前那片将要兴建西客站的荒芜空地，喜形于色，因为自己的楼盘成为他纯属意料之外的“得意之作”。而在2000年时，沈延柱只是认为这片“臭水沟”因地价较低，紧临一汽，潜力巨大，以低成本低利润运作，谋福一汽，“也没有想过要开发商业街”。沈延柱坦承，事实上，随着车城花园一期和二期项目的热售，吸引大量人气聚集，购物、娱乐、餐饮成为制约因素时，沈延柱被逼到了“商业配套服务业主”上来。而今的双千米商业街即将成为西客站的大门，大大出乎沈延柱的意料。随着西客站消息的发布，沈延柱变得愈加忙碌，一些熟悉或不熟悉的电话不断要求“高价买房”，而其实，车城花园和解放花园的两期项目，期房时便被一抢而空，让一直坚守“低价路线，定向开发”的沈延柱不得不开始动摇。而在9月28日即将举行解放花园三期开工典礼的前夕，沈延柱向记者透露，将继续坚守著「低价路线”，以开发经济适用房为主，惠及更多的普通购房者。对于天降洪福般的喜讯，沈延柱连日奔波的是如何将商业街进行恰当定位，以期迎合三年后的商圈变化。而记者了解到，这条双千米的商业街，路面宽40米，将进行统一风格的特色商品经营。
战事瞭望 谁领衔长春西部第一商业街
这是一件让长春城市西部市民提及便感到惭愧的往事：长期以来，西部居民的娱乐、餐饮、购物等消费，基本都向市中心的朝阳区靠拢，“一桥相隔，两样风景”成为西部居民站在朝阳桥、西安桥、芙蓉桥、西解放立交桥头上发出的慨叹。“地产商大举开发，这种尴尬局面已经改变。”绿园区行政执法局青年大队孙队长常年在绿园区大街小巷巡察，目睹着长春西部在发生翻天覆地的变化。随着西部区域地产开发的迅速崛起，特别是西部成为“长春最宜居的区域”之后，人气渐旺，资金、购房者、商人开始流向这片洼地。一向把人气视为商业街生死存亡唯一因素的商人，引起地产开发商的浓厚兴趣，纷纷打造商住两用楼盘，并刻意在商业街上大动脑筋，在春城大街与景阳大路交会处，两家四星级酒店相互对峙，尽管目前人员稀少，但显然是“放长线钓大鱼”之策。据专家分析：目前一些地产商在开发楼盘时为满足业主购物消费需求而开发的商业街，从规模和定位上都不能满足区域消费能力，长春西部特别是绿园区要想提升商业设施档次，必须瞄准未来20年的发展来规划商业街。而现实是，商业街并不是规划出来的，也不是人为打造的，而是商气、人气以及经商文化氛围等多种因素汇聚到一起而形成的。“但特殊的位置必然会造就商业街。这就是火车站、客运站这样的场所，因为人气兴旺，就会带动商圈形成。”绿园区建设局相关人士这样说。此言易见，长春西客站落子长春西部后，必然会在其周边形成新的商圈。位于规划中的西客站正门口方向的解放花园，可谓拣着一片未卜先知的黄金地段。令人大感意外的是，解放花园不仅占得地利先机，而且在西客站还没有正式对外发布具体位置之时，解放花园规划建设的双千米商业街，仿如专为长春西客站而建的商业配套设施：与西客站紧密衔接。据开发商——沈达房地产开发公司董事长沈延柱介绍，双千米商业街规划之初也是为方便自己楼盘业主消费购物而建设，而考虑到周边楼盘竞相崛起后，“如此庞大的消费群体，仅靠楼盘临街的底商难以满足需要，于是，我们决定扩大街路宽度，并增加商铺面积。没想到今日会派上这个大用场。”沈延柱笑容满面，所指“大用场”就是与西客站为伴，将承着长春市新兴的重要商圈核心功能。记者踏访长春西部一些楼盘时发现，尽管各个楼盘都刻意与西客站“攀亲戚”打造商业街，但都没有像解放花园那样占据“天时地利”。“这里必将成为长春西部的第一商业街。”站在正在建设中的双千米商业街中心，沈延柱拿出一副稳操胜券的样子。对于这条未来将承“长春西部第一商业街”大任的双千米商业街，将怎样定位，目前售销情况怎样，引起了记者的兴趣。据透露：目前，沈达集团正在密切与港商洽谈，试图打造成一条辐射整个东北地区的特色商业街。并且在商业街的路口建设一座五星级酒店--车城欣达大酒店，“因为，长春西客站不仅是长春的客运站，将吞吐大量的国内客人特别是东三省的客人。”沈延柱说。出乎意料的占据西客站周边最有利地形的沈达地产，将展开一系列强悍攻势：解放花园三期10月开工、沈达名车大世界和沈达综合大市场也在紧张建设之中，现已有上千家商家到沈达商铺考察投资。据了解，温州鞋城、灯城、儿童玩具城、辽宁岫岩玉都纷纷落户长春西部双千米商业街……（记者 陈明辉） |